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Jul 31, 2023

Trotz Verzögerungen in Silo City sucht Entwickler nach weiteren lokalen Projekten

Entwickler Anthony Ceroy ist optimistisch in Bezug auf Buffalo, trotz einiger Probleme bei seinem ersten lokalen Projekt, der Umwandlung des American Mill & Warehouse in Silo City durch die Generation Development Group in eine Mischung aus

Entwickler Anthony Ceroy ist optimistisch in Bezug auf Buffalo, trotz einiger Probleme bei seinem ersten lokalen Projekt, der Umwandlung des American Mill & Warehouse in Silo City durch die Generation Development Group in eine Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen. Ceroy plant die nächste Phase der Arbeiten in Silo City, wurde kürzlich für die Sanierung des städtischen Broadway Barns-Komplexes am Rande der Innenstadt ausgewählt und sucht vor Ort nach weiteren Entwicklungsmöglichkeiten.

Ceroy fand in Buffalo eine gute Übereinstimmung.

„Da ich in Detroit aufgewachsen bin, hatte ich schon immer eine Bindung zu den Großen Seen und habe die Gelegenheit, in Buffalo zu arbeiten, sofort genutzt“, sagt Ceroy. „Aus den Beziehungen, die während meiner Zeit bei AP Lofts in Larkinville entstanden sind, sind Freundschaften geworden, und Buffalo ist zu einem Ort geworden, dem ich mich sowohl persönlich als auch beruflich verbunden fühle.“

„Ich bin zufällig zufällig auf die adaptive Wiederverwendung gestoßen, da ich zu Beginn meiner Karriere ermutigt wurde, einige davon zu verfolgen, aber schnell entwickelte ich eine Leidenschaft dafür, nicht genutzte Gebäude in Gemeinden, die ebenfalls oft unterversorgt oder übersehen werden, wiederzubeleben, sagt Ceroy. Die historische Sanierung ist enorm lohnend, da sie Gebäuden mit lebenslangen Geschichten und Nutzungen neues Leben einhauchen kann, aber diese früheren Nutzungen und Lebenszyklen bringen eine Vielzahl von Herausforderungen mit sich, die sich aus baulichen Überraschungen, Überraschungen nach dem Abriss, Umweltbedingungen und der Herausforderung ergeben, auf die Nutzung beschränkt zu sein vorhandene Geometrien auf eine Weise funktionieren, für die sie nicht vorgesehen waren.“

Die Generation Development Group von Ceroy und Marvin Wilmoth übernahm den Umbau der Silo City American Mill & Warehouse. Der 1906 erbaute, mehr als hundert Jahre alte Komplex diente einst sowohl als Lagerstätte als auch als Forschungs- und Entwicklungsbetrieb für die American Malting Company. Das Anwesen ist im National Register of Historic Places aufgeführt.

Das Gebäude umfasst 168 Wohnapartments mit Studio- bis Vier-Zimmer-Grundrissen und einer Wohnfläche von 405 bis 1.910 Quadratfuß. Es wird sowohl bezahlbare als auch marktübliche Einheiten umfassen.

„Das Projekt wurde ganz bewusst mit einer Finanzierung strukturiert, die uns einen Anreiz gab, modernisierte Wohnlösungen für Menschen anzubieten, die von traditionellem ‚bezahlbarem Wohneinkommen‘ bis hin zu denen, die nach marktgerechten Optionen suchen, reichen“, sagt Conroy.

Zu den für das Gebäude geplanten Gemeinschaftseinrichtungen gehören ein Wellness-/Fitnesscenter, Lounges und Versammlungsräume für Bewohner, Konferenzräume, ein Co-Working-Bereich und eine Fläche von 13.000 Quadratmetern. bestehend aus Büroflächen, einem Veranstaltungsraum sowie Kunst- und Ausstellungsbereichen. Das Gebäude wird außerdem über mehrere Außenterrassen und Außenbereiche mit dekorativer Beleuchtung, Nischengärten, öffentlichen Zugangswegen, Wasserrückführungs- und -rückhaltefunktionen und anderen umweltbewussten Merkmalen verfügen.

Im Rahmen der Erhaltung des bestehenden Gebäudes und der vorhandenen Materialien hat die Projektarchitektin Carmina Wood Design während der adaptiven Wiederverwendungsbemühungen Materialien geborgen. Dazu gehören Merkmale wie freiliegender Stahl, polierte Betonböden und -säulen, abgenutzte Ziegel sowie originale Maschinen, Karren und Geländer in öffentlichen Bereichen und Wohneinheiten. Viele andere Möbel, Einrichtungsgegenstände und Dekorationen im Industriestil wurden als Teil der Innen- und Außendesignprogramme ausgewählt.

Ceroys erstes lokales Projekt verlief jedoch nicht nach Plan. Der Silo City Phase I Housing Development Fund, Inc. von Generation Development kündigte seinen Vertrag mit Arc Building Partners, LLC, dem ursprünglichen Projektbauleiter, unter Berufung auf zahlreiche wesentliche Vertragsverletzungen und Baumängel.

Arc war an den Vorbauphasen des Projekts beteiligt, einschließlich der Standortbewertung, Planung und Gestaltung, und wurde im September 2020 als Bauleiter eingestellt. Arc war für die Leitung, Überwachung und Koordination aller Arbeiten, Subunternehmer und Gewerke verantwortlich. Arc musste alle Projektarbeiten, Baumaterialien und Geräte vor Schäden, auch durch Witterungseinflüsse, schützen.

Im Herbst 2021 wies der Komplex zahlreiche offene Öffnungen auf, durch die das Innere dem Wetter und den Elementen ausgesetzt war, wodurch Wasser in bereits installierte poröse Materialien eindrang, darunter Gipskartonplatten und Isolierungen, was zu Schimmelbefall führte. Der Klage zufolge wurden Warmwasserleitungen ohne Isolierung installiert, das Dach und die Dachabläufe wurden nicht gemäß den Plänen installiert, es kam zu „umfangreicher Wasserinfiltration und allgemeiner Feuchtigkeit/Ansammlung auf allen Ebenen“ und das Projekt „hinkte deutlich hinter den von Arc vorgesehenen Werten zurück.“ und stimmte dem Zeitplan zu.“

Arc war mit der Entscheidung des Projektarchitekten, die installierten und gelagerten Gipsplatten abzulehnen und einen Austausch zu verlangen, nicht einverstanden und stimmte zu, nur die Teile der porösen Materialien zu entfernen, die seiner Meinung nach beeinträchtigt waren. Arc war ebenfalls anderer Meinung und lehnte die Feststellung des Architekten ab, dass das Dach falsch installiert worden sei, und behauptete, dass die Dachinstallation, einschließlich der Abflüsse an Hochpunkten, die zu Wasseransammlungen führten, vertragsgemäß sei.

Am 28. Oktober 2021 teilte der Architekt mit, dass „die Weigerung von Arc, abgelehnte Arbeiten gemäß den Anweisungen des Architekten zu korrigieren, gegen den Vertrag verstößt.“ Bei Inspektionen des Standorts im November 2021 wurden weitere Probleme festgestellt, darunter draußen in Schnee und Graupel gelagerte Gipskartonplatten, anhaltendes Eindringen von Wasser in das Gebäude, rostige Rohrleitungen, die sowohl im Gebäude installiert als auch gelagert wurden, von Wasser tropfende elektrische Leitungen, in stehendem Wasser gelagerte Materialien usw andere Probleme. Arcs Vertrag wurde am 29. November 2021 gekündigt.

RP Oak Hill wurde beauftragt, das Projekt zu stabilisieren, den Standort und die Materialien zu schützen sowie die bisherigen Arbeiten und Mängel zu bewerten und zu untersuchen.

Generation Development behauptet, dass Arc ohne ihr Wissen Änderungsaufträge unterzeichnet und genehmigt habe, in denen es sich bereit erklärt habe, seinen Subunternehmern und Lieferanten etwa 3 Millionen US-Dollar über den vereinbarten und offengelegten Subunternehmerpreisen zu zahlen, ohne solche Kostensteigerungen dem Eigentümer mitzuteilen oder die Genehmigung des Eigentümers einzuholen. Arbeiten, die unter der Leitung dieser von Arc einseitig genehmigten Änderungsaufträge durchgeführt wurden, haben zu mehreren Ansprüchen und Pfandrechten von Subunternehmern/Lieferanten gegen den Eigentümer und das Eigentum geführt, die sich aus Forderungen von Subunternehmern und Lieferanten nach zusätzlicher Entschädigung ergeben, die angeblich von Arc ohne Zustimmung oder Wissen des Eigentümers genehmigt wurden, und obwohl ARC Pfandverzichtserklärungen für alle während seiner Amtszeit als Bauleiter durchgeführten Arbeiten gewährt hat.

Arc gab eine Stellungnahme als Reaktion auf die Vorwürfe und diesen Beitrag ab.

„Wir bei Arc Building Partners sind sehr stolz auf die Arbeit, die wir leisten, und unser Team aus Baufachleuten aus Buffalo hat Dutzende Projekte abgeschlossen, die unsere Gemeinde zum Besseren verändert haben. Wir haben fleißig an diesem Projekt gearbeitet, um die Vision der Entwickler für dieses historische Gebäude zu verwirklichen, und sind von der Charakterisierung unserer Arbeit enttäuscht. Arc Building Partners wurde zu Unrecht vom Silo City-Projekt ausgeschlossen und zu Unrecht daran gehindert, es bis zur Ziellinie durchzuhalten. Die Angelegenheit bleibt im Rechtsstreit.“

Die Anwälte sind fleißig. Arc hat Gegenklage erhoben und erklärt, dass sie nicht für Schäden verantwortlich oder haftbar ist, die an den Gebäuden und/oder Arbeiten, die teilweise auf der Grundlage von Handlungen oder Unterlassungen des Eigentümers, des Architekten und/oder des besagten Ersatzbauleiters entstanden sind, verursacht wurden.

Mit Schreiben vom 31. Mai 2022 teilten Travelers Casualty and Surety und Liberty Mutual Insurance (Sureties) Silo City mit, dass sie die Haftung für die im Zusammenhang mit dem Projekt ausgestellte Erfüllungsgarantie ablehnten. Zwei Tage später beantragten die Versicherungsgesellschaften eine Feststellungsklage, mit der sie von der Haftung für die Kaution befreit wurden.

Am 11. Juli 2022 reichte Silo City eine Klage beim Obersten Gerichtshof des Bundesstaates ein, um Schadensersatz von Arc Building Partners, LLC wegen Verstoßes gegen den Bauvertrag und von Travelers Casualty and Surety and Liberty Mutual Insurance wegen Verstoßes gegen die Erfüllungsgarantie zu verlangen.

Ceroy schätzt, dass sich das Projekt insgesamt um 18 Monate gegenüber den ursprünglichen Prognosen verzögert hat und die Überschreitungen bei 15 bis 20 Millionen US-Dollar liegen. Die Arbeiten am Projekt werden abgeschlossen und die Belegung beginnt noch in diesem Jahr.

Trotz der Probleme und Verzögerungen in Silo City schreckt Ceroy nicht vor adaptiven Wiederverwendungsprojekten zurück, aber es hat zu einer Veränderung bei der Generation Development Group geführt.

„Die Herausforderungen mit den Auftragnehmern für Silo City Phase I und die daraus resultierenden wirtschaftlichen und persönlichen Auswirkungen auf die Generation Development Group haben im Wesentlichen dafür gesorgt, dass Silo Phase I das erste und letzte Projekt sein wird, das sie entwickelt“, sagt Ceroy. „Mein Partner, Marvin Wilmoth, ist aus der Generation Development Group ausgeschieden und ich bringe derzeit die Silo-Phase I zu ihrem versprochenen Abschluss und verlagere gleichzeitig alle neuen Geschäftsmöglichkeiten auf Nysko Development.“

Nysko Development arbeitet mit Danielle Shainbrown und Nicole Komen von Bellweather Advisors, Hallmark Planning and Development und Carmina Wood Design an der Sanierung der Broadway Barns, die Gewerbeflächen, Freizeitnutzungen und etwa 130 erschwingliche Wohneinheiten – sowohl Wohnungen als auch Stadthäuser – umfassen wird. Bei einem Kick-off-Meeting im Frühherbst mit der Stadt wird der Zeitplan für das Projekt festgelegt.

In Silo City werden derzeit in Zusammenarbeit mit dem Grundstückseigentümer Rick Smith zukünftige Phasen des Campus geplant, um mehr marktorientierte Wohnlösungen zusammen mit einer Vielzahl anderer potenzieller Nutzungsmöglichkeiten zu bieten, darunter unter anderem Restaurants, eine Brauerei und Büroräume , Zugang zum Fluss, einen formellen Veranstaltungsort und Konzertort, Infrastruktur für erneuerbare Energien und potenzielle industrielle Landwirtschaft eröffnen.

„Phase II befindet sich derzeit in der aktiven Vorentwicklung“, sagt Ceroy. „In diesem wirtschaftlichen Klima ist es schwierig, eine ETA in Kraft zu setzen, aber wir wollen unbedingt weitermachen und sind zuversichtlich, dass die Gemeinschaft die Unterstützung dafür hat, wenn der richtige Zeitpunkt gekommen ist.“

Die Wiederverwendung der Aufzüge selbst muss noch ermittelt werden. „Nach den Regeln des Historic Tax Credit-Programms sind die Silos für die Aktivierung von Wohngebäuden nicht geeignet. Diese Räume werden für ergänzende Entwicklungsmöglichkeiten wie die Erzeugung/Speicherung erneuerbarer Energien, Parkplätze und industrielle Landwirtschaft genutzt.“

„Ich bin immer auf der Suche nach Möglichkeiten, gute Arbeit in den Gemeinden voranzutreiben, die mir am Herzen liegen, habe aber auf jeden Fall alle Hände voll zu tun mit den derzeit laufenden und geplanten Projekten“, sagt Ceroy. „Allerdings hätte ich Ihnen etwas Ähnliches gesagt, bevor ich mich mit der Hälfte der Entwicklungen in meinem Arbeitsportfolio befasst hätte, und bin regelmäßig im Gespräch mit Menschen über neue Möglichkeiten.“

„Ich schätze meinen Erfolg an den Auswirkungen, die meine Entwicklungsbemühungen auf die Gemeinden haben, in denen sie stattfinden“, fügt Ceroy hinzu. „Mein Ziel ist es, Räume zu schaffen, die die Geschichte der Gemeinschaft in ihrer heutigen Form widerspiegeln und ihr dienen, während ich gleichzeitig die Kapazität und die wirtschaftliche Entwicklung erweitere, damit neue Bevölkerungsgruppen dort gedeihen können.“